Il Superbonus ha permesso a milioni di italiani di ristrutturare casa a costo zero, o quasi. Un’opportunità straordinaria, ma con una clausola che molti proprietari ancora non conoscono: vendere l’immobile entro dieci anni dalla fine dei lavori può costare molto caro.
Dal 1° gennaio 2024, infatti, la Legge di Bilancio ha introdotto una nuova tassazione sulla cosiddetta plusvalenza da Superbonus. Pertanto, se stai pensando di mettere sul mercato un immobile che ha beneficiato di questi incentivi, è fondamentale capire come funziona questa norma prima di firmare qualsiasi atto.
Riassumiamo insieme di cosa si tratta e che comportamenti assumere per una vendita pienamente consapevole.
Cos’è la plusvalenza e perché riguarda il Superbonus
Per prima cosa, ricordiamo che, in parole semplici, la plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato vendendo un immobile a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. In condizioni normali, il profitto così ottenuto è tassato solo in determinati casi.
Con la riforma del 2024, però, il legislatore ha deciso di intervenire in modo specifico sugli immobili riqualificati grazie al Superbonus 110% con la logica che chi ha eseguito lavori costosi a spese dello Stato e poi rivende l’immobile a un prezzo più alto sta di fatto monetizzando un vantaggio fiscale già ricevuto. Per evitare questa “doppia agevolazione”, la norma prevede ora una tassazione del 26% sulla plusvalenza generata.
Precisiamo tuttavia che le regole di cui sotto sono riferibili solo al caso in cui il contribuente abbia fruito del Superbonus nella misura del 110% e abbia optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. In tutti gli altri casi (per esempio, Superbonus fruito con percentuale inferiore o Superbonus al 110% ma con detrazione diretta in dichiarazione) i costi degli interventi restano interamente deducibili ai fini del calcolo della plusvalenza.
Chi è coinvolto e chi è escluso
La regola si applica a chi vende entro 10 anni dalla conclusione dei lavori un immobile che ha beneficiato del Superbonus, sia che si tratti di un appartamento in condominio, sia di una casa unifamiliare.
Non rientrano invece in questa disciplina:
- gli immobili ricevuti per successione (cioè ereditati);
- gli immobili utilizzati come abitazione principale dal venditore o da un suo familiare per la maggior parte del periodo considerato.
Attenzione: come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 13/E del 2024 anche i lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio (senza alcun intervento diretto sull’appartamento) sono sufficienti a far scattare l’obbligo.
Come si calcola la plusvalenza: le due fasce temporali
Il procedimento con cui calcolare la plusvalenza dipende innanzitutto da quanti anni sono trascorsi dalla fine dei lavori alla data della vendita.
Vendita entro 5 anni dalla fine dei lavori
In questo caso, le spese sostenute per gli interventi agevolati al 110% con cessione del credito o sconto in fattura non possono essere aggiunte al costo di acquisto dell’immobile. In pratica, non abbassano la base imponibile, e la plusvalenza risulta più alta.
Esempio pratico:
- Prezzo di acquisto dell’immobile: 150.000 €
- Lavori con Superbonus (110%, sconto in fattura): 80.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 280.000 – 150.000 = 130.000 €
- Imposta dovuta (26%): 33.800 €
Vendita tra 5 e 10 anni dalla fine dei lavori
In questa fascia, il 50% delle spese per gli interventi agevolati può essere considerato e sommato al prezzo di acquisto, riducendo la plusvalenza tassabile.
Esempio pratico:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% delle spese Superbonus deducibili: 40.000 €
- Costo complessivo riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 280.000 – 190.000 = 90.000 €
- Imposta dovuta (26%): 23.400 €
Cosa si può detrarre in ogni caso
Indipendentemente dalla fascia temporale, è sempre possibile aggiungere al costo di acquisto le spese documentate che hanno effettivamente aumentato il valore dell’immobile, come:
- interventi di manutenzione straordinaria non coperti dal Superbonus;
- spese notarili e imposte di registro pagate all’acquisto;
- oneri urbanistici e catastali.
Non sono invece deducibili le spese di ordinaria amministrazione: bollette, condominio, piccole riparazioni.
Come si paga l’imposta
Il 26% di imposta sostitutiva va richiesto direttamente al notaio al momento del rogito. Si tratta di una scelta alternativa rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF: nella maggior parte dei casi, l’imposta sostitutiva risulta più conveniente, ma è importante valutare la propria situazione fiscale complessiva prima di decidere.
Un tema delicato, che merita attenzione
La disciplina sulle plusvalenze da Superbonus è ancora relativamente nuova e presenta molte sfumature: la data di conclusione dei lavori, la modalità con cui si è fruito del bonus (detrazione, cessione del credito o sconto in fattura), la percentuale di incentivo applicata. Elementi che, come abbiamo in parte già visto, influenzano in modo significativo l’importo da versare.
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