Chi cerca casa a Varese e dintorni si imbatte spesso in appartamenti con terrazzo o lastrico ad uso esclusivo, magari affacciato sul lago. È una caratteristica che piace molto, ma nasconde un aspetto tecnico che troppi acquirenti trascurano. Ovvero, chi risponde se, un giorno, quel terrazzo dovesse causare infiltrazioni nell’appartamento sottostante?
Un problema più diffuso di quanto sembri
Le infiltrazioni provenienti da terrazze e lastrici solari sono tra le controversie condominiali più ricorrenti in Italia, e Varese non fa eccezione, specie nei palazzi degli anni ’60-’80 che compongono buona parte del patrimonio immobiliare cittadino. Con il tempo, guarnizioni, impermeabilizzazioni e pavimentazioni si usurano, e un terrazzo che sembra perfetto oggi può diventare un problema in pochi anni.
Ebbene, una recente pronuncia della Cassazione (sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026) ha fatto chiarezza su un punto che spesso genera equivoci anche tra i proprietari: chi ha il danno può chiedere il risarcimento integrale a uno qualsiasi dei soggetti coinvolti – condominio, proprietario della terrazza o eventuale inquilino – senza dover distinguere subito le quote di responsabilità di ciascuno.
Perché questa sentenza riguarda chi sta per comprare casa
Se stai valutando l’acquisto di un appartamento con terrazzo esclusivo, ci sono dunque alcune verifiche che vale la pena fare prima del rogito. Abbiamo provato a sintetizzarle:
- Chiedi il regolamento di condominio e verifica se ci sono già state segnalazioni di infiltrazioni o interventi sul lastrico.
- Fatti mostrare i verbali assembleari degli ultimi anni: spesso lì emergono discussioni su manutenzioni rinviate o contenziosi in corso.
- Valuta lo stato della pavimentazione e degli scarichi con un occhio più attento, o chiedi una perizia se l’immobile ha più di 20-30 anni.
- Informati su chi ha l’uso esclusivo e su cosa prevede l’atto di proprietà: la responsabilità per manutenzione ordinaria e straordinaria può essere ripartita diversamente da caso a caso.
Il criterio dell’un terzo e due terzi non è tutto
In tutto ciò, ricordiamo come molti pensano che, in caso di danno, le spese si dividano automaticamente per un terzo a carico di chi usa il terrazzo e due terzi al condominio, secondo quanto previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile.
In realtà, questo criterio regola soprattutto i rapporti interni tra condominio e proprietario del terrazzo: verso chi ha subito il danno, invece, vale il principio della responsabilità solidale, e ciascun soggetto coinvolto può essere chiamato a risarcire l’intero importo.
Comprendere correttamente questa distinzione è utile sia per chi acquista un appartamento con terrazzo esclusivo, sia per chi vive al piano sottostante e potrebbe un giorno trovarsi a dover far valere le proprie ragioni.
Un consiglio pratico per chi compra a Varese
Prima di firmare, il nostro consiglio è quello di non limitarsi a valutare la vista o l’esposizione del terrazzo, ma chiedere da quanto tempo non viene rifatta l’impermeabilizzazione e se il condominio ha un piano di manutenzione programmata. Un terrazzo curato è un valore aggiunto reale. Uno trascurato può trasformarsi in una spesa imprevista, magari proprio nel primo inverno dopo il trasferimento.
